サブリース保證租約(サブリース契約)的優缺點分析

保證租約(サブリース)對業主的優點

管理業務全部委託處理

公寓管理上有許多管理業務需要處理.招租,收取費用,更新合約,租客退租回覆原狀,建物維護..等
而保證租約也是不動產管理公司為了協助屋主的一種方式.每個月將由不動產管理公司向屋主附上各項明細以便確認

透過管理業務的全部委託,可以減少業主處理事務上花費的精神與時間。

降低空屋風險,有穩定租金收入

一般的管理契約.公寓若有空屋的情況相對屋煮的收入也會減少.而保證租約由於是管理公司向屋主承租以後再轉租給租客,
因此無論空屋與否,屋主也將獲得租金收入.滿租的情況下,租金收入相對鄰近行情對比將為80~90%之間

在一般的管理契約中,也有租客遲繳租金的情況發生,想當然租金收入也會減少.若是保證租約則無此問題.
無論是空屋或遲繳皆有穩定的租金收入,是保證租約最大的優點

廣告費、回復原狀費用的降低

經營公寓出租時,租客入住及退租皆會有許多費用產生.
有租客決定入住時需要支付給仲介業者的費用,以及退租時房屋清潔的費用為兩項最主要支出.

由於入住退租所產生的費用對屋主來說是一筆不小的負擔,保證租約在這個情況就可以由管理公司所全額負擔.
(通常不是100%負擔,但對整體費用有相當大的減免,能令人放心)

繼承稅的優勢

保證租約在繼承稅上的效果如下:
屋主過世的同時,針對持有的公寓所產生的繼承稅,在出租的入住率越高的情況下,繼承稅額則越低.
正所謂稅金世界中的<房屋正在出租中(被使用中),導致資產價值下降>的緣故.
而保證租約由於是百分之百的入住率,因此以滿室出租的情況來計算的話,
繼承稅的稅額降低是可以被預期的

納稅申報變輕鬆

租金收益扣掉必要經費後的金額如果超過一定的數目,就需要進行納稅申報。

辦理納稅申報時,由於必須申報每一個出租單位的住戶租金與合約資料,
因此要是出租物業的總戶數很多,填寫申報表就會很麻煩。
但如果改為轉租方式,由於業主僅與物業公司(租客兼轉租人)簽訂租約,因此能省下許多填寫納稅申報文件的工夫。

以上就是轉租方式的主要優點。


保證租約(サブリース)對於業主的缺點

保證租約的缺點

保證租約也並不是沒有缺點.特別常見於租金的調整上時有狀況發生

租金收益較低

在保證租約的情況,不動產公司會是介於屋主以及租客之間的角色.租客所支付的租金會透過不動產管理公司直接付給屋主
(租金行情約在市場行情的80~90%)由這點來看保證屋租的物件投報率是相對較低的

若對物件地段信心,不使用保證租約也是可以的,但這樣的物件畢竟是少數.
屋主必須自行覺得想要投報率高但可能會有空屋風險,或者投報率低但能保證收到租金收益的選擇.
再者,保證出租時租客入住時所支付的禮金也將交付給不動產管理公司.

一定期間內租金有調整可能

保證租約的租金收入金額並非是一成不變的.大部分情況,保證租約租金會兩年一次進行調整,租金多為
下調居多.隨著租金下調的情況而發生糾紛的問題時有所聞.

有些不動產公司甚至最初會打著保證10年間租金不變的口號,但在這之中因為經營不善
向屋主提出減少租金的情況

有免責期間

保證租約的契約中明訂,新屋剛完工或者租客剛退租時不動產公司將有一段招租免責期.
在免責期間內,將不會支付租金收入給屋主.時間約在1個月~半年不等

無法挑選承租方及業態

保證租約由於是不動產公司作為二房東,因此無法挑選租客品質是其中一項缺點.
一般租約的情況,管理公司會將租客情報向屋主傳達並確認.而保證租約時是不需經過屋主確認的.
在此時,有可能發生下列情況

1.無法篩選承租戶,租客品質下降
2.如果是店舖、事務所,業務也無法篩選承租方的業態

雖然上述狀況也不影響租金,但對於業主來說也是隱藏的風險.
並且當保證租出結束後,屋主也將直接面對品質不一的承租方

無法獲得禮金、續約費等暫時性收入

從住戶(次承租人)的角度來說,因為其出租人是轉租公司(租客兼轉租人),故禮金及續約費等費用皆是付給轉租公司,原則上業主是無法收取這些費用的

業主無法輕易解約

轉租公司(租客兼轉租人)對業主(出租人)而言為承租人,屬日本《借地借家法》(租地租住條例)的適用對象,因此儘管業主提出解約申請,只要轉租公司不同意,解約可能就難以實現

轉租公司破產(可能風險)

萬一轉租公司因經營不善破產了,那麼業主不但要面臨欠租問題,也可能負有償還承租方押金的義務

以上就是轉租方式的主要缺點

雖然保證租約有上述的缺點,但若是詳細瞭解了以後也有許多利用保證租約來投資的例子
下面的資訊可以用來參考確認保證租約的內容.

補充相關:

定期借定權 / 定期借家契約 / サブリース 保證租約

實際上在進行保證租約時,具體有下列重點
詳閱請參考以下連結所示 「如何評估保證租約的六大重點」

如何評估保證租約(サブリース)的六大重點

何謂保證租約(サブリース)

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